田雨（化名）承租周明（化名）名下房屋，签订合同当日，田雨向周明交纳押金及一个季度租金。收房当日，田雨发现厨房、卫生间、小阳台的窗口及墙角有“小黑飞”，认为飞虫的存在有害健康；双方沟通后，决定由房东周明按照田雨要求的方式杀虫。然而，杀虫后，田雨仍要求退房退款。因协商未果，田雨以房屋租赁合同为由诉至法院，要求周明退还押金8350元、全部租金25050元，合计33400元。海淀法院经审理，判决周明向田雨退回押金及租金等共计22286.67元。

原告田雨诉称：我于2024年10月与周明签订《房屋租赁合同》，承租周明名下房屋，租赁期限自2024年10月起至2025年10月止，约定月租金8350元、押金8350元，押一付三。签订合同当日，我向周明支付3.34万元，并约定10月7日交房。我在收房时发现，房屋内有飞虫。我的孩子才一岁两个月，我认为飞虫的存在对健康有害，所以我提出解除合同并要求退款，但周明不同意退款。

被告周明辩称：签合同之前田雨来看过房子，他觉得我的房子很好才决定承租。10月7日交房时，田雨提出了飞虫的问题，但我已经按照他的要求找专业的杀虫公司、使用他要求的指定品牌的杀虫剂进行了消杀，有微信聊天记录为证；但10月13日，田雨又突然告诉我，即使做了消杀，他也不同意收房、要求解除合同，要我退款。我现在可以退款，但是需要按照合同约定扣除田雨应当承担的违约金（两个月租金标准）以及10月7日至10月13日租金。经询问，周明确认该房屋已在10月18日出租给其他人。

法院经审理后认为，田雨与周明间《房屋租赁合同》事实上已经解除。本案中，飞虫的存在不能等同于房屋存在卫生问题，不意味着房屋存有损害健康、“严重不符合合同约定”的情形；田雨在签订合同前曾上门查看房屋情况，其在查看房屋后决定签订租约；在田雨提出飞虫问题后，周明业已积极处理，按照田雨的要求安排专业人员对飞虫进行消杀。综上，飞虫问题尚未达到严重不符合合同约定或影响承租方人身健康及安全的程度，田雨以此为由要求解除合同，已构成违约。

对于退款问题。在合同解除的情况下，田雨要求退款于法有据，但退款时需要扣除：其一、2024年10月10日（合同约定租期起始日）至10月13日（解约日）实际使用期间的租金1113.33元。其二、违约金。田雨不具有法定或约定的解除权，其解除合同已经构成违约；但对于违约金的具体金额，双方合同约定违约金为两个月租金标准。对于田雨提出的违约金过高申请酌减，鉴于租赁期尚未开始时田雨曾就飞虫问题提出异议、田雨系在10月13日（租期第四日）提出解约，周明在10月18日已将房屋租给第三方、空置期有限；故综合田雨违约情形、周明实际损失（清理搬家费400元、消杀费200元等各项费用及房屋空置情况），法院对违约金予以调整，酌定为1万元。

最终，法院判决周明向田雨退回押金及租金等共计22286.67元。宣判后，周明提起上诉，二审法院维持原判。该判决现已生效。

法官释法：

民法典第七百三十一条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。那么，如果房屋中有飞虫或蟑螂，承租人能否解除合同？根据法律规定，承租人在租赁物质量不合格时可以随时解除合同，但“租赁物不合格”需要达到“危及安全或者健康”的程度。本案中，虽然承租房屋内有飞虫，但飞虫的存在尚未达到“危及人身安全及健康”的程度，因此，即使存在飞虫，田雨也不能以此为由解除合同，若田雨执意解除合同则构成违约，需要承担违约责任。因此，若承租人对于房屋的卫生、噪音、温度、采光等有较高要求，那么建议在签订合同前仔细查看房屋或在合同中做出特别约定；否则，签订合同后，若以卫生、噪音、温度、采光等为由要求解除合同，往往存在违约风险。

此外，关于违约金问题。民法典第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。因此，通常情况下违约金以双方约定为准，但如果违约金约定过高时，违约方可以提出违约金过高请求予以酌减的抗辩，法院有可能会结合违约情形、违约所造成的实际损失等因素对违约金金额进行综合考量。

（文中人物均系化名）

文/海淀法院蔡笑、郭家伟